Nos últimos dois meses estou aumentando significativamente minha carteira em fundos imobiliários, como comentei no post “4 anos investindo na bolsa“.
E hoje vou explicar de forma simples como tenho feito para escolher em qual fundo imobiliário investir.
Passo 1: Fico atento em todas as indicações de fundos imobiliários das corretoras, bancos e casas de análises. Isso me ajuda a filtrar os fundos que irei analisar. Com essas indicações , eu selecionei 26 fundos para aprofundar um pouco mais.
Passo 2: Criar uma planilha com o indicador ‘valor de mercado¹/valor patrimonial²’ de todos os FIIs selecionados. Olhando isoladamente: quanto menor esse valor, melhor. E se for menor que 1, perfeito, significa que estou pagando na bolsa menos do que o valor da avaliação do ativo.
Exemplo:
O VINO11 é um fundo de lajes corporativas (escritórios) com 7 ativos avaliados em torno de R$600 milhões. Se dividirmos esse valor pelo número de cotas emitidas chegamos no valor patrimonial por cota de R$60.82. A cota na bolsa fechou em R$58.00 no dia 26/06/20. Ou seja, comprando neste valor estamos pagando 95% do valor de avaliação dos ativos. Para mim esse é o bom indicativo para começar.
¹Valor de Mercado = Valor da cota negociada em bolsa
²Valor Patrimonial = Representa o valor de avaliação dos ativos do fundo por cota
Passo 3: Acrescentar na planilha o rendimento mensal que o fundo paga e calcular o dividend yield³ anual = (valor de mercado / histórico de dividendos mensal )*12
Exemplo:
Ou seja, pagando R$58.00 na cota do VINO11 você pode ter uma rentabilidade de 7.24% a.a. Nada mais que 3 vezes a SELIC atual de 2.25% a.a. Nada mal hein?!
IMPORTANTE! Histórico de rendimento mensal não é garantia de rentabilidade FUTURA. Por isso, o passo 4 é fundamental.
³Dividend yield (DY): Relação entres os dividendos distribuídos e o preço atual da ação da empresa.
Passo 4: É hora de começar a analisar cada fundo e seus riscos. Primeiro, coloco a planilha ordenada pelos maiores dividend yield e menores ‘valor de mercado/valor patrimonial’. E em seguida começo a analisar, nessa ordem, através dos relatórios dos FIIs, onde encontro todas as informações necessárias para tomar uma decisão.
E na minha visão 3 pontos importantes que devem ser verificados nessa análise:
- Setor do Fundo Imobiliário: Atualmente os FIIs de shopping estão mais baratos do que outros setores. Com o fechamento dos shoppings devido à pandemia os riscos aumentaram significativamente, dado o aumento da inadimplência e fechamento de lojas, causando a queda das receitas e rendimentos. No pré-pandemia os FIIs de shopping eram um dos mais caros, pois estavam surfando uma previsão de aquecimento da economia e com isso o setor é muito beneficiado. Atualmente um dos setores de FIIs que menos sofreu impacto é o da logística, devido ao aumento das compras online. E por isso, esses fundos estão mais valorizados, considerando o indicador valor de mercado/valor patrimonial.
- Vencimento e modelo dos contratos de aluguéis: Quanto maior a duração dos contratos e mais pesadas as multas de recisão, melhor. Existem contratos de longa duração (+10 anos), que caso o locatário saia, o mesmo tem que pagar os aluguéis restantes. Esse é um modelo de contrato atípico e são os mais seguros para o locador (nós donos dos FIIs)
- Diversificação dos fundos: De forma geral quanto mais ativos e mais diversificado o fundo, melhor. Claro que considerando o histórico e o setor dos locatários (empresas reconhecidas e com boas condições de pagamento). O risco em um fundo diversificado tende a ser menor, pois se uma empresa não conseguir honrar seus pagamentos, a receita total do fundo será menos impactada. O oposto acontece em um fundo monoativo (somente 1 prédio, por exemplo) e alugado para 1 empresa. Se essa empresa tiver problemas, toda a receita do fundo é comprometida.
Resumindo, tudo é uma questão de risco e retorno. Fundos diversificados, com contratos longos, bons locatários e em setores com crescimento tendem a ser mais caros e pagam menos dividendos.
Esse é o balanço que busco ⇒ FIIs com menor valor mercado/valor patrimonial, maiores dividendos e um bom mix de setor, diversificação e duração de contratos.
Confira minha Carteira de Fundos Imobiliários. Tenho diversificado entre vários setores, buscando encontrar boa rentabilidade anual com dividendos (atual em torno de 7%) e potencial de valorização. Até tenho alguns fundos com poucos ativos, mas com contratos longos e que compensam o risco com dividendos próximo de 8%a.a. Para mim é tudo uma questão de encontrar o equilíbrio.
Atenção! Deixo claro que meus posts não têm objetivo de recomendar a compra de qualquer ação/fundos. O foco é mostrar como estou buscando, através dos investimentos, aumentar meu patrimônio. Minha dica é que para investir em ações/fundos é importante analisar a evolução dos indicadores da empresa/fundos dos últimos anos, ler os relatórios e buscar outras fontes de consulta. Além claro de estar confortável com o tamanho da sua posição no investimento.
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